Группа Юнифин
Преимущества
Услуги и цены
Клиенты
Персонал
Контакты
Отчеты
Карта сайта
English version




Калькулятор



Публикации Вопрос-ответ Наши обзоры Арбитражные вести
Публикации
Журнал "Менеджер. Кино"
Журнал "Бухгалтерский учет"
Журнал "Авторское право и смежные права"
"Финансовая газета"
"Налоговый Кодекс в письмах, комментариях и разъяснениях"
Журнал "Налоговый вестник"
Журнал "Советник бухгалтера"
Журнал "Налоговые споры"
Газета "Учет.Налоги.Право"
Журнал "ЭЖ Вопрос-Ответ"
ИБ КонсультантПлюс
Журнал "СИНОПСИS' и сценарий"
На главную

01.08.2008

Налогобложение доходов при реализации земельного участка

Номер журнала: 12
Год публикации: 2008
Издательство: ОАО ИД "Бухгалтерский учет" журнал "Бухгалтерский учет" (www.buhgalt.ru)

 

Особенности сделки купли-продажи земли

 

Земельный участок (в случае, если он не изъят из оборота, или не ограничен в обороте) может быть объектом сделок с учетом особенностей, установленных законодательством в отношении отчуждаемого земельного участка и к условиям договора купли-продажи.

Так, договор продажи недвижимости (в том числе, земли) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариального удостоверения такой договор не требует, однако стороны сделки в целях повышения гарантий могут согласовать в договоре обязательное нотариальное удостоверение данной сделки. За удостоверение договора купли-продажи земельного участка уплачивается госпошлина в размере, установленном ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1.

Если земельный участок продается физическим лицом, состоящим в браке, необходимо также выяснить дату приобретения участка. Земельный участок, приобретенный в период брака, является общей совместной собственностью супругов, если договором о правовом режиме супругов (брачным договором) не предусмотрено иное. В этом случае нотариально удостоверенное согласие второго супруга, является обязательным для заключения договора купли-продажи земельного участка. Аналогичное требование предъявляется и к покупателю - физическому лицу, состоящему в браке. В случае невыполнения этого требования семейного законодательства, второй супруг, как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, вправе требовать в судебном порядке признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Для совершения сделки купли-продажи земельного участка необходимо получить выписку из ГЗК по месту учета данного земельного участка. Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, изготавливаются в форме кадастрового плана этого земельного участка, который воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

В предмете договора купли-продажи следует описать земельный участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, т.е. указать местоположение участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земли (целевое назначение), разрешенное использование участка. Типовой договор купли-продажи земельного участка утвержден Приказом Роскомзема от 2 июня 1993г. № 1-16/770.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. Если ни ограничений (обременений), ни запрещений (арестов) не установлено, то в тексте договора купли-продажи земельного участка необходимо указать об этом отдельным пунктом. При заключении договора купли-продажи необходимо точно определить принадлежность земельного участка продавцу по правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам, сведения о которых в обязательном порядке включаются в текст договора.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна только при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. В соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, собственники земельных участков, право собственности которых не зарегистрировано, при продаже участка обязаны до регистрации сделки осуществить такую регистрацию. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права.

К правоустанавливающим документам относятся договор, соглашение, иной документ, подтверждающий переход права собственности к конкретному лицу (продавцу). К правоудостоверяющим документам относятся свидетельства, выдаваемые соответствующим (территориальным) учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Существенным условием договора купли-продажи является цена земельного участка. При отсутствии условия о цене договор купли-продажи земельного участка считается незаключенным.

При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель. Обязательным является проведение оценки земельного участка в случае принадлежности его полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. В отношении земельных участков, принадлежащих физическим лицам, проведение независимой оценки не обязательно. В случаях, когда рыночная стоимость участка не определена, его кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от рыночной. Если цена в договоре установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь.

Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи земельного участка либо после его передачи. Если расчет за проданный земельный участок производится сторонами после передачи участка покупателю (продажа в кредит или в рассрочку), то покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Кроме того, в случае включения в договор купли-продажи земельного участка нижеследующих условий они являются недействительными:

- право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничения при дальнейшем распоряжении земельным участком;

- ограниченная ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.

Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости. В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ в виде последствий передачи товара ненадлежащего качества, за исключением возможности замены.

 

Ограничение земельных прав иностранных лиц

 

Российское законодательство предусматривает для иностранных граждан и лиц без гражданства национальный режим: они пользуются правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Земельный кодекс РФ предполагает право иностранных лиц на получение земельных участков в собственность, однако содержит ряд ограничений (за исключением граждан Республики Беларусь в соответствии со ст. 8 Договора от 8 декабря 1999г. «О создании Союзного государства»). Например, вышеуказанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, которые находятся на приграничных территориях по перечню, устанавливаемому Президентом РФ в соответствии с ФЗ «О государственной границе России».

Приобретение любых земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами возможно только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

Кроме того иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Полный перечень особенностей приобретения, распоряжения владения и пользования земельными участками иностранными лицами содержится в Разделе III Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним (Приказ Федеральной регистрационной службы от 16.05.2007 № 82).

 

Налогообложение дохода от продажи земельного участка

 

Продажа осуществляется физическим лицом –резидентом РФ.

Доходы, полученные физическими лицами - налоговыми резидентами РФ от реализации недвижимого имущества (в том числе земельного участка), находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения НДФЛ по ставке 13 процентов.

Налогоплательщики - физические лица самостоятельно производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.

Указанные лица, получившие в налоговом периоде (календарный год) доход от продажи (реализации) недвижимого имущества, находившегося в их собственности, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

При определении налоговой базы по НДФЛ в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13 процентов, налогоплательщики вправе уменьшить полученные ими доходы на суммы имущественных налоговых вычетов. К имуществу, при продаже которого может быть применен вычет, относены также и земельные участки. При этом, если имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи, если менее трех лет - в сумме, не превышающей 1.000.000 рублей, полученной от продажи недвижимого имущества (в том числе, земельного участка). Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи земли, предоставляется только налоговым органом на основании заявления при подаче налоговой декларации. При этом в случае заявления вычета в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи, необходимо также представить документы, подтверждающие указанные расходы (договор купли-продажи, платежные документы).

Однако налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Данные расходы должны быть подтверждены документально.

 

Продажа осуществляется физическим лицом – нерезидентом РФ.

Для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, объектом налогообложения по НДФЛ признается доход, полученный от источников в Российской Федерации, к которому относится также доход от реализации недвижимого имущества (в том числе земельного участка), находящегося в Российской Федерации. В отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, применяется налоговая ставка в размере 30 процентов. При этом налоговый имущественный вычет в отношении нерезидентов не применяется.

Между Правительством Российской Федерации и Правительством иностранного государства, в котором физическое лицо имеет постоянное место жительства, может быть заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, предусматривающее освобождение от налогообложения доходов, полученных от источников в РФ и/или получение налоговых вычетов или иных налоговых привилегий налогоплательщиком.

Для применения положений международного соглашения налогоплательщик должен представить в налоговые органы официальное подтверждение того, что он является резидентом этого иностранного государства, а также документ о полученном доходе и об уплате им налога за пределами Российской Федерации, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства. Подтверждение может быть представлено как до уплаты налога или авансовых платежей по налогу, так и в течение одного года после окончания того налогового периода, по результатам которого налогоплательщик претендует на получение освобождения от уплаты налога, проведения зачета, налоговых вычетов или привилегий. В случае отсутствия названного подтверждения налогообложение доходов, полученных лицом, не являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, производится, как и было указано, по ставке 30 процентов.

При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению (к таким доходам относятся также доходы, полученные от продажи имущества) и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее, чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.

 

Продажа осуществляется юридическим лицом – зарегистрированным по законодательству РФ.

Доход от продажи земельного участка подлежит налогообложению налогом на прибыль. При этом он может быть уменьшен на покупную стоимость продаваемой земли. В случае, если при продаже земельного участка получен убыток, его также можно учесть при налогообложении прибыли.

В целях налогообложения прибыли при методе начисления датой получения дохода для доходов от реализации признается дата реализации имущества независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату.

Поскольку переход права собственности на недвижимые объекты (их реализация) подлежит государственной регистрации, то выручку от реализации недвижимости нужно признавать на дату такой регистрации. Аналогичное мнение выражено Минфином РФ в Письме от 28 сентября 2006 г. N 07-05-06/241.

Кроме того, операции по реализации земельных участков (долей в них) не признается объектом обложения НДС.

 

Земельный налог

 

В случае прекращения у налогоплательщика (как физического, так и юридического лица) в течение налогового (отчетного) периода права собственности на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента (К-2). Коэффициент определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено настоящей статьей. При этом если прекращение указанных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав. Если прекращение указанных прав произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения указанных прав.

Кроме того, налогоплательщик вправе по окончании отчетного периода, в котором произошло прекращение права, произвести не уплату авансового платежа, а уплату земельного налога, исчисленного за налоговый период с учетом коэффициента К2, и представить в налоговый орган налоговую декларацию до 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

 

 

Профессиональная ответственность ООО "ЮНИФИН ЛТД" застрахована в САО "ВСК" с лимитом ответственности 10 млн. руб. Срок страхования с 01.09.2020г. по 31.08.2021г. Страховой полис №  200Е0370R3101 от 31.08.2020г.

Профессиональная ответственность ООО "АК ПАРТНЕР-АУДИТ" застрахована в  САО "ВСК" с лимитом ответственности 10 млн. руб. Срок страхования с 30.10.2020г. по 29.10.2021г. Страховой полис № 200Е0370R1010 от 30.09.2020г.

Группа Юнифин Услуги Кадры
Публикации Вопрос-ответ Наши обзоры Арбитражные вести Форум

129090, Москва, ул. Гиляровского, д. 4, корп. 1, этаж 8
Телефоны/факсы: (495) 607-54-65, 607-56-68, 607-59-26, 607-74-92
E-mail: unifin@unifin.ru