Налог на недвижимость и чем это грозит?

Налог на недвижимость и чем это грозит?

Во всем мире налоги на недвижимое имущество физических лиц составляют важнейшее звено налоговой системы. Особенность имущества, принадлежащего физическому лицу, как объекта налогообложения заключается в том, что имущество гражданина является одним из реальных показателей его финансовой состоятельности, а, следовательно, и налоговой платежеспособности: чем выше уровень доходов, тем большая часть из них тратится на «имущественное улучшение».

Разговоры о необходимости реформирования системы налогообложения имущества физических лиц ведутся в среде отечественных экономистов, в том числе на самом высоком уровне, уже давно. Так, Бюджетным посланием Федеральному Собранию «О бюджетной политике в 2008 - 2010 годах» 9 марта 2007 г. Президент России определил основные направления и ориентиры бюджетной политики в указанный период времени. В частности, было отмечено, что по настоящее время не введен налог на жилую недвижимость, устанавливающий более справедливую систему налогообложения имущества граждан. В связи с этим необходимо принять главу Налогового кодекса, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, который должен исчисляться исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, и предусматривать систему вычетов, при которой налоговое бремя в отношении малообеспеченных слоёв населения осталось на существующем уровне.

В настоящее время земельные участки и строения, принадлежащие физическим лицам, облагаются двумя разными налогами, соответственно, земельным налогом и налогом на имущество физических лиц. Ряд специалистов предлагают заменить три существующих налога в России (налог на имущество физических лиц, земельный налог и налог на имущество организаций) введением единого налога на недвижимость, который будут уплачивать, как физические, так и юридические лица. Данный механизм налогообложения недвижимости прошел испытания во время проведения эксперимента в Великом Новгороде и Твери. Эксперимент проводился с 2000 по 2006 год в соответствии с Федеральным законом от 20 июля 1997 года № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери».

С момента введения налога на недвижимость налог на имущество предприятий, налог на имущество физических лиц и земельный налог в городах Новгороде и Твери не взимались. Было установлено, что налог на недвижимость является местным налогом и вводится представительными органами местного самоуправления в соответствии с указанным Законом и на основании законов субъектов РФ. Кроме того, были установлены следующие элементы налога:

1.                 Плательщиками налога на недвижимость являлись: по недвижимости, находящейся в государственной и (или) муниципальной собственности, — юридические и физические лица, обладающие вещными и (или) обязательственными правами на недвижимость, находящуюся в государственной и (или) муниципальной собственности; по недвижимости, находящейся в частной и иных формах собственности, — собственники недвижимости.

2.                 Объектами налогообложения являлись земельные участки (в том числе земельные участки лесного фонда), здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Налогооблагаемая база налога на недвижимость исчисляется исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости на 1 января того года, за который начисляются платежи. Методика оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения устанавливается представительными органами местного самоуправления городов Новгорода и Твери.

3.                 Налогом на недвижимость не облагаются объекты недвижимости, расположенные на территориях городов Новгорода и Твери и находящиеся в собственности иностранных государств и международных организаций в соответствии с международными договорами РФ. Представительные органы местного самоуправления городов Новгорода и Твери вправе устанавливать дополнительные льготы по видам недвижимости, а также предоставлять дотации отдельным категориям налогоплательщиков на уплату налога на недвижимость жилого назначения.

4.                 Ставка налога на недвижимость и порядок налогообложения недвижимости устанавливается представительными органами местного самоуправления городов Новгорода и Твери. В целях учета объектов недвижимости для налогообложения создается налоговый реестр объектов недвижимости. Ответственность за создание и ведение указанного реестра несут администрации городов Новгорода и Твери. Порядок отнесения объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости в целях налогообложения определяется администрациями городов Новгорода и Твери.

5.                 На период проведения эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери с момента введения налога на недвижимость уплаченная сумма налога на недвижимость относилась на издержки производства для юридических лиц и (или) не включалась в совокупный доход при налогообложении физических лиц.

Средства от налога на недвижимость должны были поступать в доход бюджетов указанных городов. Расчеты с федеральным бюджетом и бюджетами субъектов Российской Федерации на время проведения эксперимента по налогообложению недвижимости в Новгороде и Твери не изменялись. Однако при этом расходы на проведение указанного эксперимента, включая расходы на создание налогового реестра объектов недвижимости и определение рыночной стоимости объектов недвижимости, должны были производиться за счет средств бюджетов городов Новгорода и Твери.

Представительные органы местного самоуправления указанных городов после завершения эксперимента по налогообложению недвижимости должны были представить Федеральному Собранию и Правительству Российской Федерации отчет о результатах его проведения и предложения по совершенствованию налогообложения недвижимости.

Было установлено, что на период проведения указанного эксперимента налогооблагаемая база налога на недвижимость жилого назначения составляет не более 50% оценки рыночной стоимости квартир и жилых помещений.

Попытки провести эксперимент в Твери не привели к желаемым результатам и в качестве исследования можно рассматривать только результаты эксперимента, прошедшего в Великом Новгороде. При его проведении налогоплательщиками являлись собственники недвижимости, объектом налога – единый комплекс: земельный участок и его улучшения (здания, сооружения), движимое имущество юридических лиц не облагалось никаким налогом. Однако при проведении эксперимента возник ряд проблем, помешавших полноценному проведению эксперимента.

1)                Как уже было отмечено, в качестве объекта налога на недвижимость планировалось использовать единый комплекс - земельный участок и его улучшения (здания, сооружения). В результате участие в эксперименте приняло только небольшое количество организаций, обязательно владеющих не только движимым имуществом, но и недвижимым (максимальное количество участников в 2004 году составило 44 организации). Одним из условий участия организации в данном эксперименте было наличие земельного участка и здания в собственности организации. Предприятия, владеющие земельным участком на праве аренды, не могли принять участие в эксперименте. По аналогичной причине из эксперимента были исключены собственники квартир. В отчете об итогах эксперимента было указано, что введение налога для таких категорий, как владельцы квартир (жилых помещений),оказалось невозможным в связи с тем, что нормативная правовая база федерального уровня не позволяет рассчитывать на проведение межевания и оформление права на землю для собственников жилья в многоэтажной жилой застройке. Технически межевание возможно, практически – нет, так как возникают большие трудности при согласовании интересов владельцев нежилых помещений, нанимателей жилья, соседствующих в пользовании помещениями и по-разному претендующих на землю. Кроме того, не увязаны между собой методики определения стоимости квартир для их собственников и арендаторов муниципального жилья.

2)                Анализируя итоги эксперимента, следует обратить внимание на то, что бюджет города понес значительные потери после введения такого налога.

Сводный анализ

совокупных платежей организаций, участвовавших в Новогородском эксперименте[1]

    (тыс. руб.)

Компенсировать указанные потери планировалось за счет дополнительных поступлений от налога на прибыль, подоходного налога, а также за счет поступления средств от выкупной цены на земельные участки, которые приобретали в собственность организации. Анализируя сводную таблицу совокупных платежей организаций, участвовавших в эксперименте, следует отметить, что дополнительные поступления по налогу на прибыль не всегда компенсировали потери от введения налога на недвижимость. Особняком в данной таблице выделяется 2003 год, в котором в связи с присоединением к эксперименту участников с дорогостоящим оборудованием потери от ведения налога в два раза превысили поступления от налога на прибыль. Таким образом, организации, обладающие дорогостоящим оборудованием не способны компенсировать потери от отмены налога на имущество при увеличении налоговой базы по налогу на прибыль. Не увенчалась успехом и попытка введения налога на недвижимость для физических лиц, владельцев объектов нежилой недвижимости (кафе, магазинов, парикмахерских и т.д.), поскольку действующие ставки налога на имущество физических лиц были от 7 до 20 раз меньше, чем предусматривала новая система налогообложения. Таким образом, взаимосвязь между изменением порядка налогообложения имущества организаций и подоходным налогом не совсем понятна.

Подводя итоги и учитывая результаты эксперимента, нельзя прогнозировать экономический эффект от введения такого налога для всех категорий плательщиков.

Налог на недвижимость в соответствии с п. 3 Закона «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» являлся местным налогом, однако в случае распространения данного эксперимента на всю территорию страны, региональные бюджеты потеряют существенную часть доходов, которую приносили поступления от налога на имущество организаций (в среднем от 10 до 15%, в зависимости от региона), что существенно снизит их финансовую самостоятельность и увеличит количество дотационных субъектов федерации.

В том случае, если налог на недвижимость будет региональным, местные органы власти лишаются значительных налоговых поступлений в местные бюджеты, и также будут больше зависеть от дотаций и субсидий. Можно предусмотреть администрирование налога на региональном уровне, а зачисление в определенной пропорции в местные бюджеты, однако, в данном случае местные органы власти теряют финансовую самостоятельность, так как не смогут администрировать ни одного налога (за исключением единого налога на вмененный доход). Такое положение в целом дискредитирует сам принцип местного самоуправления, поскольку основной целью местного самоуправления является формирование бюджета, исходя из потребностей муниципального образования в финансовом обеспечении и платежеспособности жителей данного муниципального образования, что при региональном администрировании налога не будут учитываться.

Администрирование налога на уровне субъекта федерации не позволяет учитывать специфику территории местонахождения недвижимости. Например, ставки налога на имущество физических лиц муниципальных районов и поселений в большинстве регионов России меньше чем ставки налога на имущество городских округов, поскольку в современный российских условиях, платежеспособность городского населения во многих регионах на порядок выше сельского.

Таким образом, в случае распространения новгородского эксперимента на всю территорию России, законодателям неизбежно придется столкнуться с рядом проблем, не все из которых смогут быть разрешены в рамках действующего российского законодательства. Кроме того, введение такого налога может не только не дать предполагаемого экономического эффекта, но и наоборот привести к выпадению существенных доходов как региональных, так и местных бюджетов, что в условиях как кризисной, так и посткризисной экономики чревато дефицитом данных бюджетов и изменением, далеко не в лучшую сторону, всех межбюджетных отношений страны.

Другая система налогообложения имущества физических лиц была предложена в качестве Законопроекта № 51763-4, внесенного в Государственную думу 10 июня 2004 года. Согласно данному Законопроекту, местный налог на недвижимость вводится для юридических и физических лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости жилого назначения (квартир, жилых домов, дач), гаражей, находящихся в собственности физических лиц, гаражных и гаражно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников жилья, а также земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости или которые предоставлены для их строительства. Данный налог должен был заменить для соответствующих плательщиков налоги на имущество физических лиц, имущество организаций и земельный налог в части налогообложения установленных объектов. В качестве объектов налогообложения устанавливались следующие виды имущества: недвижимость жилого назначения (дома, квартиры и другие жилые помещения, дачи) и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены данные объекты или которые предоставлены для их строительства.

Таким образом, введение такого налога не исключало взимания налога на имущество юридических лиц и земельного налога, но исключало из объектов налогообложения земельные участки и находящуюся на таких участках жилую недвижимость и гаражи, принадлежащие юридическим лицам, а также земельные участки, находящиеся под жилой недвижимостью и гаражами, принадлежащими физическим лицам. В связи с тем, что земельный налог также зачисляется в местный бюджет, перераспределение налоговых доходов между уровнями бюджетной системы затронуло бы только суммы налога, взимаемые с жилой недвижимости и гаражей, принадлежащих юридическим лицам. И такое перераспределение не окажет существенного влияния на межбюджетные отношения, так как данные объекты не являются основными активами большинства юридических лиц.

Как уже было указано выше, объектом обложения налогом на недвижимость могут являться земельные участки, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. В данном же законопроекте в качестве объектов налогообложения указаны только земельные участки, объекты незавершенного строительства, жилые помещения и здания в части гаражей. Прочие здания, сооружения и нежилые помещения были исключены из объектов налогообложения.

Возвращаясь к итогам эксперимента, проведенного в Великом Новгороде, следует отметить, что согласно статистическим данным по объектам недвижимости Великого Новгорода, нежилые помещения, сооружения и здания (без учета гаражей) составили 23% от всех объектов недвижимости, которые могут быть обложены налогом, а следовательно исключение вышеназванных видов недвижимости из объектов налогообложения может привести к выпадению существенных доходов бюджетов.

Законопроект № 51763-4 был принят в первом чтении летом 2004 года, однако в заключении комитета Государственной думы по бюджету и налогам было рекомендовано доработать данный законопроект и привести его в согласование с нормами налогового законодательства.Второго чтения до настоящего времени законопроект не прошел. В последнее время Министерство Финансов разрабатывает систему налогообложения недвижимости, опираясь на законопроект № 51763-4. Однако объектом обложения новым налогом для физических лиц помимо земельных участков, гаражей и жилых помещений будут являться также иные здания, сооружения, а также нежилые помещения. Для организаций объектом обложения будут по-прежнему являться земельные участки и жилые помещения.

Таким образом, система налогообложения имущества будет состоять из двух налогов: местного налога на недвижимость и регионального налога на имущество юридических лиц. При этом ряд объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам, будет облагаться не налогом на недвижимость, а налогом на имущество юридических лиц.

Однако в данной системе существует ряд недостатков. В первую очередь, следует отметить, что обложение жилой недвижимости, принадлежащей юридическим и физическим лицам, вызовет ряд трудностей в определении налоговой базы и ставки налога. В соответствии с Законом «О налоге на имущество физических лиц» налог на жилое имущество, принадлежащее физическому лицу, с кадастровой стоимостью до 300 тыс. рублей взимается по ставке 0,1%, а такое же имущество, принадлежащее юридическому лицу в соответствии с гл. 30 НК РФ взимается по ставке 2,2% от балансовой стоимости имущества. Таким образом, если не учитывать механизм определения налоговой базы, ставка различается в 22 раза. Поскольку балансовая стоимость отличается от кадастровой (на начальном уровне эксплуатации объекта) в 20-40 раз, в зависимости от региона, то можно сделать вывод, что уплачиваемая физическими и юридическими лицами сумма налога по одинаковым объектам жилой недвижимости может отличаться в 400-800 раз. Следует также отметить, что механизм определения налоговой базы по данным бухгалтерского баланса наиболее оптимален для юридических лиц и абсолютно неприемлем для физических лиц. Таким образом, в случае обложения жилой недвижимости юридических и физических лиц одним налогом, для каждого вида налогоплательщиков необходимо будет установить разные ставки и возможно разный механизм определения налоговой базы, поскольку в ином случае, будет существенно понижена налоговая нагрузка юридических лиц, за счет повышения налоговой нагрузки физических лиц, что противоречит социальной и регулирующей функциям налога.

Что касается обложения налогом на недвижимость земельных участков, можно сказать, что механизм взимания земельного налога уже разработан и достаточно успешно применяется. Земельный участок в отличие от зданий может быть разделен на более мелкие, а как следствие более «дешевые» участки. Таким образом, прогрессивная ставка налога для земельных участков неэффективна. Для зданий и помещений прогрессивная ставка наоборот является наиболее эффективной, так как наличие в собственности более дорогого имущества в большинстве случаев означает более высокую платежеспособность. Метод кадастровой оценки для земельных участков также отличается от метода оценки зданий и помещений. Таким образом, в случае включения земельных участков в число объектов обложения налогом на недвижимость, следует говорить не о замене земельного налога налогом на недвижимость, а о включении действующего механизма взимания земельного налога в механизм взимания налога на недвижимость.

Кроме того, плательщиками земельного налога являются как физические, так и юридические лица, а как уже было указано выше в сложившихся в настоящее время условиях обложение одним налогом имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам неэффективно. Таким образом, в случае установления земельных участков в качестве одного из объектов налога на недвижимое имущество физических лиц, земельный налог не будет ликвидирован, а будет действовать для юридических лиц, что лишь усложнит налоговую систему.

Подводя итого выше сказанного, следует отметить, что в существующих российских условиях наиболее оптимальна существующая система, при которой земельные участки облагаются отдельным налогом, а прочее недвижимое имущество облагается двумя разными налогами, в зависимости от вида плательщиков. При этом налогом на имущество физических лиц облагаются здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

[1] Приложение № 10 к отчету о результатах введения налога на недвижимость на территории Великого Новгорода и предложения по совершенствованию налогообложения недвижимости, утвержденному решением Думы Великого Новгорода от 03.03.2006 № 267